2015房贷大数据透视刚需和改善型需求依然是主旋律-【资讯】

融360腾讯合作

自去年11月以来，央行已连续5次降息4次降准，给今年的“金九银十”的楼市添了一把旺火。

在互联网+的大背景下，中国房贷市场也正在进入一场深入的改革。

2015年9月，融360联合腾讯网、腾讯研究院房产研究中心、腾讯智慧等多家机构，在全国189个城市展开“2015中国房贷调查”，从和购房者联系最为密切的“房贷”层面，探求房地产市场走势真相。

本次调查有超过50万人在网上参与，产生有效问卷45万余份，其中一线城市5万份，二线城市16万份，三、四线城市25万份。

调查报告显示，今年的金九银十，老百姓对中国楼市看法的博弈依然很大，多空对决比较明显，刚需和改善型需求依然是未来中国楼市的主旋律。八成以上受访者会选择贷款买房，旺盛的需求将进一步促进房贷市场的发展，但首付贷的市场动力仍然不足。一线城市购房者更愿意承担高额度的贷款，反映出一些大品牌开发商回归一线城市的愿望比较强烈。

从贷款观念来看，年龄越小，越会尝试更多的贷款额度。有子女的家庭较无子女家庭更愿意节衣缩食，为下一代购置、储备房产的想法很普遍。不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大，20-50%的月供比重是购房者可以接受的。在不同城市，考虑提前还款的比例保持一致，会考虑提前还款的比例占据八成以上，说明中国消费者不愿意“欠债”，也表明市场缺乏更有效的稳定投资渠道。

就整体的房贷市场而言，房贷信息不对称的问题依然严重存在。不论是公积金政策还是银行信贷政策，大多数的老百姓并不知情，甚至根本不去了解，直接在售楼处听任售楼员的安排，把挣来的辛苦钱随意交给银行充当利息的现象较为普遍。

购房目的：刚需和改善型需求依然是未来中国楼市的主旋律

通过对被调查者及其配偶名下是否有房产，我们将被调查者分为有房族和无房群体。有房者占比高达60%以上，他们在一二三线城市的比例分别是61.91%、69.93%和75.91%，拥有两套房的占比在14.93-21.89%之间，而拥有两套房以上的占比很低，在一线城市仅有4.75%。

在问卷中，设置了近期买房打算的题目，目的是为了采集购房者的意愿程度，一年内准备买房的占比最高，在38.41%-41.82%之间，但“没有打算买房”的比例仅次于它，在24.25%-28.48%之间，这说明在今年的金九银十，对中国楼市看法的博弈依然很大，多空对决比较明显。

数据还显示，拥有房产的家庭短期购房欲望不强，没有打算再买房的接近40%，三线城市更为明显，1年以内准备买房的也接近30%。而刚需短期购买欲望则更加强烈，接近8成在三年内有购房计划。由此可见，刚需和改善型需求依然是未来中国楼市的主旋律。

从买房的目的来看，三线城市投资和改善的意愿明显低于一、二线城市。一线城市投资理财的比例占11.03%，而三线城市只有5.93%。但整体上，中国的购房者主要是为了自住，占比在65%以上，其中三线城市高达72.34%。

由此可见，在购房者看来，中国一线城市仍然存在一定的投资价值，但三线城市的房产显然已经不太具备投资的价值。

房贷额度：年龄越小越会尝试更多贷款

从贷款金额来看，一线城市约74%受访者贷款在40万元以上，其中贷款90万元以上的占比34.51%，贷款150万元以上的占11.56%。和一线城市中高额度贷款占比高的趋势不同，二三线城市的贷款额度主要集中在中间层。例如：二线城市贷款在20-70万之间的占比71.81%，三线城市占比66.81%。

调查结果显示，年龄越小，越会尝试更多的贷款额度。通过延长贷款期限，年轻人可以获得更多的贷款额度，而又不至于对生活质量产生过大的影响。这说明，年轻一代，尤其是85年以后出生的人群，在理财和信贷观念上已经发生了重大变化。他们从小就接受财商教育，让他们懂得适当的负债不仅不会降低生活质量，反而能让自己维持一种比较有品质的生活；在当前负利率时代背景下，他们更加愿意尝试先花钱后还钱，而不是一味地存钱；此外，年轻一代对未来也更加自信，他们相信，凭自己的努力，还房贷不是一件难事，欠银行钱是一种心安理得的事情，即使当前工资并不高，也不会因为负债而食不甘味，夜不安寝。

此外，学历与最大贷款额有较强关联性，学历越高，当前收入与预期收入都较高，从而有能力、有意愿提高贷款额度。

贷款策略：20-50%的月供收入比是购房者可以接受的

并不是每个房贷者都是房奴，要看你贷款的额度占家庭月收入的比重是多少。一线城市因为工资高，所接受的贷款比例高，贷款占家庭月收入30%-50%的占39.47%，50%-70%的占11.65%。反之，一线城市比二三线城市的占比要低，如在20%-30%这一档中，一线城市占比31.62%，二三线城市分别是36.05%和34.87%；在10%-20%档中，一线城市占比10.92%，二三线城市分别是13.56%和15.67%。

不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大，20-50%的月供比重是购房者可以接受的。按目前房贷平均水平（三线城市35万，二线城市50万，一线城市80万）来看，能够接受这一贷款额度的人群仅占20%左右，从侧面印证了我国各城市房价收入比普遍偏高，同时老百姓对楼市的信心不足。

不过，衡量一个家庭的收入与贷款额度的主要指标是看房贷比，一线城市贷款收入比在4-7.5倍之间，二线城市贷款收入比在2.5-6倍之间，三线城市贷款收入比在2-4.5倍之间。

房贷市场：信息不对称仍然严重存在 购房不问利率或多缴数万元利息

目前房贷主要有三种形式：商业贷款、公积金贷款和组合贷款，公积金贷款是首选，占比40%以上。只要有公积金的人，都比较热衷选择公积金贷款，原因是利率较低，但申请贷款的流程会稍慢一些。而且公积金贷款的政策经常发生变化，一二三线城市受访者十分清楚这种变化的比例，分别13.29%、11.34%和6.10%，知道大概的在53.15%、49.27%和39.56%。但不知道的，则出现了一个明显的趋势，且偏差值高达20.78%，其中一线城市为33.56%、二线城市为39.39%、三线城市为54.34%。

凡买过房子的人都知道，购房者一般选择从置业顾问推荐的银行进行贷款，很少有人主动去选择其他银行。因为，每个开发商会绑定三五家银行专门为购房者在案场提供服务。在这次调查中，不会去比较银行利率的，大概在15.70%-21.19%之间，会稍微比较一下的在42.96-46.89%之间，会仔细研究比较的，一线城市占比最高为37.41%，二三线城市分别是35.64%和35.86%。对于购房者而言，房子的地理位置等因素要远比利率的折扣更具有决定性，鲜有人会因为贷款利率的折扣而放弃选好的房子。

正因如此，房贷市场一直存在信息不对称的问题，不论是公积金政策还是银行信贷政策，大多数的老百姓并不知情，甚至根本不去了解，直接在售楼处听任售楼员的安排，把挣来的辛苦钱随意交给银行充当利息的现象较为普遍。融360提醒，购房者如果不了解房贷政策，不仔细比对各家银行的房贷利率，是一种对自己和家庭都非常不负责任的做法，有可能会因此多缴数万元的利息给银行。

>>点击查看报告原文：《2015中国房贷调查：从房贷大数据透视楼市购买力》

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